法       拍

租屋被拍賣         我該般家嗎?

在外租屋,所有房子即使被拍賣也跟自己無關?那可不一定!台灣金服襄理林與利指出,如果房東把房子先拿去銀行抵押在出租,即使承租的房客並不知情,一旦房子淪落法院拍賣,房客還是只能乖乖搬家走人。要避免這種情況,林雨利表示,最保險的方法,就是到地政事務所查建物謄本。

104法拍屋指出,根據民法第425條『買賣不破租賃』:出租人於租賃物交付後,將其所有讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。也就是說,如果屋主在和房客定下租約後,才把房子拿去銀行抵押,即使房子之後被拍賣,租約還是有效,原來約定的租期租金也不會受影響,但不包括押金,因此沒辦法跟新屋主要回押金。

所有一般仲介業者會建議,房子拍賣日期公告出來後,趁原房東還是房屋的所有權人時,房客可以要求把押金租金,繼續付房租,這一點在情理法上完成站得住腳。要特別住意的是,在法院來查封房子時,房客必須據實向法院陳報租約,法院會把租約載明在拍賣公告中,並註明拍定後不點交,日後得標人如果要求提早交屋,按慣例會跟房客談一筆提前交屋和解般家費,屆時就看願不願意接受。

萬一查封時不在家,法院誤認為空屋,加上債權銀行又有私心或者疏於查報,房客就自得自力就濟,上法院寫狀紙陳報租約,保障自己的權益。此外,雖然房子第一拍法院註明不點交,但如果第一拍賣沒賣出去,等到第二拍債權銀行會以『民法第866條』,要求法院排除租約,此時法院原公告不點交,會改為『點交』。

  取材自經濟日報